Energieausweis-Pflicht bei Vermietung: Mieter-Rechte (2026)

Was ist der Energieausweis und was hat er mit Ihrer Vermietung zu tun?

Der Energieausweis ist ein standardisiertes Dokument, das angibt, wie energieeffizient ein Gebäude ist. Er ordnet das Haus einer Klasse von A+ (sehr effizient) bis H (sehr ineffizient) zu und nennt einen Energiekennwert in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Für Sie als Mieter ist er vor allem ein Frühwarnsystem für die zu erwartenden Heizkosten.

Die wichtigste Tatsache vorweg: Bei der Vermietung muss der Vermieter Ihnen den Energieausweis unaufgefordert vorlegen, und zwar spätestens bei der Besichtigung (§ 80 Abs. 4 und 5 GEG). Sie müssen nicht danach fragen. Schon in der Wohnungsanzeige müssen bestimmte Energiekennzahlen genannt sein (§ 87 GEG).

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) hat diese Regeln 2020 von der früheren Energieeinsparverordnung (EnEV) übernommen und fortgeführt. Maßgeblich ist heute das GEG.

Wann muss der Vermieter den Energieausweis vorlegen? (§ 80 GEG)

Das GEG sieht für die Vermietung drei klar getrennte Pflichten vor:

1. In der Anzeige (§ 87 GEG). Liegt bei Schaltung der Anzeige bereits ein Energieausweis vor, müssen die Pflichtangaben (Art des Ausweises, Energiekennwert, Energieträger, Baujahr, Energieeffizienzklasse) in der kommerziellen Immobilienanzeige stehen.
2. Bei der Besichtigung (§ 80 Abs. 4 GEG). Spätestens bei der Besichtigung muss Ihnen der Vermieter oder Makler den Energieausweis unaufgefordert vorlegen oder gut sichtbar auslegen. Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen, sobald Sie ihn anfordern.
3. Nach Vertragsschluss (§ 80 Abs. 4 GEG). Unverzüglich nach Abschluss des Mietvertrags muss Ihnen eine Kopie des Energieausweises übergeben werden.

§ 80 Abs. 5 GEG stellt klar, dass diese für den Verkauf formulierten Regeln des Absatzes 4 bei der Vermietung, Verpachtung oder beim Leasing entsprechend für Vermieter und Makler gelten.

Achtung: Die Vorlagepflicht ist eine ordnungsrechtliche Pflicht, kein Teil Ihres Mietvertrags. Legt der Vermieter den Energieausweis nicht vor, können Sie daraus keine Mietminderung (§ 536 BGB) und keinen Schadensersatz ableiten. Der Energieausweis sagt etwas über das Gebäude, nicht über einen Mangel Ihrer konkreten Wohnung aus.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Worauf Sie achten sollten

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen. Sie sagen unterschiedlich viel über die tatsächlich zu erwartenden Heizkosten aus.

Merkmal	Bedarfsausweis	Verbrauchsausweis
Grundlage	Technische Berechnung der Bausubstanz (Dämmung, Fenster, Heizung)	Tatsächlicher Heiz- und Warmwasserverbrauch der letzten drei Jahre
Einfluss der Bewohner	Keiner – objektive Gebäudebewertung	Stark – hängt vom Heizverhalten der Vormieter ab
Aussagekraft für Sie	Belastbare energetische Einordnung des Gebäudes	Nur ein grober Anhaltspunkt, je nach Vornutzung verzerrt
Gültigkeit	10 Jahre ab Ausstellung	10 Jahre ab Ausstellung

Praktischer Hinweis: Ein Verbrauchsausweis mit guter Klasse kann täuschen, wenn die Vormieter sehr sparsam geheizt haben. Der Bedarfsausweis ist als Maßstab für die energetische Qualität des Gebäudes aussagekräftiger.

Was tun, wenn der Vermieter den Energieausweis nicht herausgibt?

1. Vor Vertragsschluss freundlich anfordern. Bestehen Sie auf der Vorlage spätestens bei der Besichtigung. Ein Vermieter, der den Ausweis nicht zeigen will, hat ihn möglicherweise gar nicht.
2. Nach Vertragsschluss die Kopie verlangen. Sie haben Anspruch auf eine Kopie (§ 80 Abs. 4 GEG). Fordern Sie sie schriftlich an und setzen Sie eine kurze Frist.
3. Die Behörde einschalten. Bleibt der Vermieter untätig, können Sie den Verstoß bei der zuständigen Behörde des Landes (oft die Bauaufsicht oder das Bauordnungsamt) anzeigen. Sie kann ein Bußgeld bis zu 10.000 Euro verhängen (§ 108 GEG).
4. Realistisch bleiben. Die Miete mindern können Sie deshalb nicht – das ist eine reine Behördensache und kein Mietmangel.

Häufige Fehler

• Annehmen, man müsse aktiv nach dem Energieausweis fragen. Die Vorlage muss unaufgefordert erfolgen (§ 80 Abs. 4 GEG).
• Den Verbrauchsausweis für eine Heizkosten-Garantie halten. Er spiegelt das Verhalten der Vormieter, nicht Ihre künftigen Kosten.
• Glauben, ein fehlender Energieausweis rechtfertige eine Mietminderung. Tut er nicht – er wird nicht Bestandteil des Mietvertrags.
• Einen abgelaufenen Ausweis akzeptieren. Energieausweise gelten nur zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 Abs. 3 GEG); prüfen Sie das Ausstellungsdatum.
• Die übergebene Kopie nicht aufbewahren. Heben Sie sie zusammen mit dem Mietvertrag auf – sie gehört in Ihre Unterlagen.

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