Eigenbedarfskündigung richtig begründen (2026)

Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Die Eigenbedarfskündigung ist die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Wohnraummietverhältnisses, weil der Vermieter die Wohnung für sich oder eine ihm nahestehende Person als Wohnraum benötigt. Sie ist der häufigste Fall des berechtigten Interesses nach § 573 BGB.

Entscheidend ist: Du brauchst einen konkreten, ernsthaften Wohnbedarf einer nach dem Gesetz begünstigten Person – und du musst diesen Bedarf im Kündigungsschreiben benennen. Eine Kündigung „auf Vorrat" oder zur reinen Mietsteigerung ist ausgeschlossen (§ 573 Abs. 1 S. 2 BGB).

Die zentrale Regel (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)

Eigenbedarf liegt vor, wenn du die Räume als Wohnung für dich, deine Familienangehörigen oder Angehörige deines Haushalts benötigst (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Bedarf muss vernünftig und nachvollziehbar sein; ein bloßer Wunsch genügt nicht.

Achtung: Wer Eigenbedarf nur vortäuscht oder den Wegfall des Bedarfs vor Auszug verschweigt, schuldet dem Mieter Schadensersatz (Umzugs-, Makler- und Mehrkosten). Vorgetäuschter Eigenbedarf kann zusätzlich strafrechtliche Folgen haben.

Wer zählt zu den begünstigten Personen?

Begünstigt sind nur natürliche Personen mit einer hinreichend engen Beziehung zum Vermieter:

• Du selbst als Vermieter; bei mehreren Vermietern genügt der Bedarf einer Person.
• Familienangehörige – Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel, Nichten und Neffen; bei entfernteren Verwandten muss die Nähe zusätzlich dargelegt werden.
• Haushaltsangehörige – Personen, die zum Haushalt gehören, etwa eine Pflege- oder Betreuungskraft.

Eine juristische Person (z. B. eine GmbH) kann sich nicht auf Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen.

Wie begründe ich die Kündigung richtig? (§ 573 Abs. 3 BGB)

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen – eigenhändig unterschrieben, keine E-Mail, kein Fax (§ 568 Abs. 1 BGB). Im Schreiben sind die Gründe des berechtigten Interesses anzugeben (§ 573 Abs. 3 BGB). Diese Begründung ist Wirksamkeitsvoraussetzung.

Bei Eigenbedarf gehören dazu mindestens:

1. Die begünstigte Person – konkret benannt (Name oder Verhältnis, z. B. „meine Tochter").
2. Der Grund des Wohnbedarfs – warum diese Person gerade diese Wohnung benötigt (z. B. Heirat, Familiengründung, Studium am Ort, Pflege).
3. Der Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters nach §§ 574 bis 574b BGB (§ 568 Abs. 2 BGB).

Der Bundesgerichtshof verlangt keine überzogene Detailtiefe, wohl aber, dass der Mieter den geltend gemachten Bedarf prüfen und einordnen kann.

Welche Kündigungsfrist gilt? (§ 573c BGB)

Die ordentliche Kündigungsfrist steigt mit der Mietdauer. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, um zum Ablauf des letzten Monats der Frist zu wirken.

Bisherige Mietdauer	Kündigungsfrist des Vermieters
bis 5 Jahre	3 Monate
nach 5 Jahren	6 Monate
nach 8 Jahren	9 Monate

Was, wenn der Mieter widerspricht? (§ 574 BGB)

Über die Sozialklausel kann der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine unzumutbare Härte bedeuten würde (§ 574 BGB). Anerkannte Härtegründe sind etwa hohes Alter mit langer Mietdauer, schwere Krankheit, Schwangerschaft oder fehlender zumutbarer Ersatzwohnraum.

Der Widerspruch muss schriftlich und spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erklärt werden (§ 574b Abs. 2 BGB). Greift die Härte durch, wird das Mietverhältnis befristet oder unbefristet fortgesetzt.

Häufige Fehler

• Eigenbedarf nicht konkret begründet (Person und Grund fehlen)
• Kündigung durch eine GmbH oder einen Verein statt eine natürliche Person
• Falsche Frist angesetzt (3 Monate trotz langer Mietdauer)
• E-Mail oder mündliche Kündigung statt Schriftform (§ 568 BGB)
• Hinweis auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB vergessen
• Wegfall des Eigenbedarfs vor Auszug nicht mitgeteilt → Schadensersatz

Mit HausMaus geht das einfacher

HausMaus erstellt das Kündigungsschreiben mit dem Kündigungsgrund Eigenbedarf und der korrekten Frist nach § 573c BGB (3, 6 oder 9 Monate) – fertig zum Prüfen, bevor etwas das Haus verlässt. Das Schreiben lässt sich direkt als Einschreiben versenden und wird revisionssicher im Dokumenten-Vault zur jeweiligen Mietakte abgelegt, sodass Begründung und Zugang jederzeit nachweisbar sind.

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