Energieausweis-Pflicht bei Vermietung 2026

Was ist der Energieausweis – und wann brauchen Sie ihn?

Der Energieausweis dokumentiert die energetische Qualität eines Gebäudes und macht den Energiebedarf bzw. -verbrauch für Mietinteressenten vergleichbar. Rechtsgrundlage ist seit November 2020 das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst hat.

Die zentrale Pflicht für Vermieter: Bei einer Neuvermietung müssen Sie dem Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis oder eine Kopie vorlegen – unaufgefordert – und ihm nach Abschluss des Mietvertrags eine Kopie übergeben (§ 80 Abs. 4 i.V.m. Abs. 5 GEG).

Vorlage und Übergabe: Was § 80 GEG verlangt

§ 80 GEG regelt die Verwendung des Energieausweises. Für die Vermietung gelten über § 80 Abs. 5 GEG dieselben Pflichten wie beim Verkauf (§ 80 Abs. 4 GEG):

• Vorlage bei Besichtigung (§ 80 Abs. 4 Satz 1 GEG): Spätestens bei der Besichtigung legen Sie dem Interessenten den Energieausweis oder eine Kopie vor. Erfüllt ist die Pflicht auch durch deutlich sichtbaren Aushang oder Auslegen während der Besichtigung.
• Ohne Besichtigung: Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis spätestens auf Verlangen vorzulegen (§ 80 Abs. 4 Satz 4 GEG).
• Übergabe nach Vertragsschluss (§ 80 Abs. 4 Satz 5 GEG): Unverzüglich nach Abschluss des Mietvertrags übergeben Sie dem Mieter den Energieausweis oder eine Kopie.

Achtung: Die Vorlage muss unaufgefordert und rechtzeitig erfolgen. Es reicht nicht, den Energieausweis erst auf Nachfrage oder erst nach Vertragsschluss zu zeigen. Wer ihn nicht spätestens bei der Besichtigung bereithält, riskiert eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG.

Pflichtangaben in der Immobilienanzeige (§ 87 GEG)

Liegt bei Schaltung einer kommerziellen Anzeige (z.B. Online-Portal, Zeitung) bereits ein Energieausweis vor, müssen Sie nach § 87 GEG folgende Angaben aufnehmen:

• die Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis),
• den Endenergiebedarf bzw. Endenergieverbrauch laut Ausweis,
• die wesentlichen Energieträger der Heizung,
• das im Ausweis genannte Baujahr des Wohngebäudes,
• die Energieeffizienzklasse (A+ bis H) bei Wohngebäuden.

Diese Pflicht trifft den Vermieter und einen ggf. beauftragten Makler gleichermaßen. Jede einzelne Anzeige ohne die korrekten Angaben kann eine eigene Ordnungswidrigkeit sein.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis – welcher gilt?

Es gibt zwei Ausweistypen. Welcher zulässig ist, hängt von Größe und Baujahr des Gebäudes ab.

Kriterium	Bedarfsausweis	Verbrauchsausweis
Grundlage	Berechneter Energiebedarf nach Gebäudehülle und Anlagentechnik	Tatsächlicher Verbrauch der letzten drei Jahre
Aussagekraft	Objektiv, nutzerunabhängig	Abhängig vom Heizverhalten der Bewohner
Pflicht bei	Wohngebäuden mit bis zu 4 Wohnungen, Bauantrag vor dem 1.11.1977 und nicht entsprechend modernisiert	Wahlfrei bei Gebäuden ab 5 Wohnungen oder Bauantrag ab dem 1.11.1977
Kosten	höher	geringer

Faustregel: Ab fünf Wohnungen oder bei Bauantrag ab dem 1. November 1977 dürfen Sie den günstigeren Verbrauchsausweis nutzen. Liegt die Wahlfreiheit vor, dürfen Sie selbst entscheiden.

Gültigkeit und Ausnahmen

Ein Energieausweis ist ab dem Ausstellungsdatum 10 Jahre gültig (§ 79 Abs. 3 GEG). Nach Ablauf darf er für eine Neuvermietung nicht mehr verwendet werden – Sie müssen rechtzeitig einen neuen erstellen lassen.

Keine Pflicht besteht u.a. für Baudenkmäler (§ 79 Abs. 4 GEG) und für kleine Gebäude mit einer Nutzfläche bis zu 50 m². Bei reiner Fortsetzung eines bestehenden Mietverhältnisses ohne neuen Vertragsabschluss entsteht keine Vorlagepflicht.

Schritt für Schritt: So sind Sie als Vermieter auf der sicheren Seite

1. Vor der Anzeige: Prüfen Sie, ob ein gültiger Energieausweis vorliegt. Falls nicht oder abgelaufen, rechtzeitig neu erstellen lassen.
2. Anzeige schalten: Übernehmen Sie alle Pflichtangaben nach § 87 GEG vollständig in jede Anzeige.
3. Besichtigung: Legen Sie den Energieausweis unaufgefordert vor oder hängen Sie ihn sichtbar aus.
4. Vertragsschluss: Übergeben Sie dem Mieter unverzüglich eine Kopie und dokumentieren Sie die Übergabe.

Häufige Fehler

• Den Energieausweis erst auf Nachfrage statt unaufgefordert bei der Besichtigung zeigen.
• Pflichtangaben in der Anzeige weglassen oder unvollständig angeben (§ 87 GEG).
• Einen abgelaufenen Ausweis (älter als 10 Jahre) für eine Neuvermietung verwenden.
• Die Übergabe der Kopie an den Mieter nicht dokumentieren.
• Annehmen, ein Verbrauchsausweis sei immer zulässig – bei kleinen Altbauten ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben.

Mit HausMaus geht das einfacher

In HausMaus legen Sie den Energieausweis einmal in den digitalen Dokumenten-Tresor (Mietakte) und teilen ihn beim Vertragsschluss direkt mit dem Mieter – fest verknüpft mit dem jeweiligen Mietverhältnis, sodass die Übergabe nach § 80 Abs. 4 und 5 GEG dokumentiert ist. Bei der Mietvertrag-Erstellung haben Sie den Ausweis und alle weiteren Pflichtunterlagen an einem Ort, statt sie per E-Mail zu suchen. So bleibt jede Neuvermietung nachweisbar und vollständig.

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