Grundsteuer auf Mieter umlegen: Anleitung 2026

Was heißt „Grundsteuer auf Mieter umlegen"?

Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer auf den Grundbesitz, die der Eigentümer an die Gemeinde zahlt. Als Vermieter kannst du sie als laufende Betriebskosten an deine Mieter weitergeben – aber nur unter zwei Bedingungen, die du oben kennen musst:

1. Im Mietvertrag ist eine Betriebskosten-Umlage vereinbart, und
2. die Umlage erfolgt über die Nebenkostenabrechnung (§ 556 BGB).

Die wichtigste Regel: umlagefähig nur mit Klausel (§ 2 Nr. 1 BetrKV)

Die Grundsteuer ist die erste der 17 Betriebskostenarten und nach § 2 Nr. 1 BetrKV zu 100 % umlagefähig. Sie ist damit eine ganz normale Betriebskostenart wie Wasser, Müllabfuhr oder Hausreinigung.

Voraussetzung ist eine wirksame Betriebskosten-Umlage im Mietvertrag. Eine Klausel wie „Der Mieter trägt die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung" genügt; die Grundsteuer muss nicht einzeln genannt werden.

Achtung: Ohne Umlagevereinbarung im Mietvertrag trägt der Vermieter die Grundsteuer selbst. Sie lässt sich dann nicht nachträglich über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen.

Was die Grundsteuerreform 2025 ändert

Zum 1.1.2025 ist die Grundsteuerreform in Kraft getreten. Grundlage ist eine bundesweite Neubewertung aller Grundstücke. Die Grundsteuer berechnet sich weiterhin aus drei Faktoren:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz.

Neu sind die Grundsteuerwerte (statt der alten Einheitswerte) und vielerorts die kommunalen Hebesätze. Welches Verfahren gilt, hängt vom Bundesland ab:

Modell	Bundesländer
Bundesmodell	u. a. Berlin, Brandenburg, NRW, Sachsen, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein
Ländermodelle	Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland

Für dich als Vermieter heißt das: Der Grundsteuerbescheid 2025 kann einen anderen Betrag ausweisen als bisher – höher oder niedriger. Dieser neue Betrag fließt in die Nebenkostenabrechnung 2025 ein, die du in der Regel bis Ende 2026 zustellst.

Schritt für Schritt

1. Klausel prüfen – steht im Mietvertrag eine Betriebskosten-Umlage? Ohne sie keine Umlage.
2. Grundsteuerbescheid 2025 prüfen – Hebesatz und Betrag mit dem Vorjahr vergleichen; bei Zweifeln Einspruchsfrist beachten.
3. Umlageschlüssel anwenden – Standard ist die Wohnfläche (§ 556a BGB), sofern nichts anderes vereinbart ist.
4. Leerstands- und ggf. Gewerbeanteil berücksichtigen – Leerstand trägt der Vermieter (siehe unten).
5. In die Nebenkostenabrechnung aufnehmen – als eigene Position „Grundsteuer".
6. Fristgerecht zustellen – spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB), nachweisbar.

Verteilerschlüssel: wie wird umgelegt?

Sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, wird die Grundsteuer nach Wohnfläche verteilt (§ 556a BGB). Bei mehreren Einheiten erhält jeder Mieter den Anteil, der seinem Flächenanteil am Gebäude entspricht.

Bei gemischt genutzten Gebäuden (Wohnen und Gewerbe) ist ein Vorwegabzug für die Grundsteuer nach der Rechtsprechung in der Regel nicht erforderlich – die Grundsteuer wird einheitlich verteilt, sofern dadurch keine erhebliche Mehrbelastung der Wohnmieter entsteht.

Wer trägt was?

Fall	Wer trägt die Grundsteuer?
Klausel im Mietvertrag vorhanden	Mieter (anteilig nach Umlageschlüssel)
Keine Umlageklausel	Vermieter (vollständig)
Leerstehende Wohnung	Vermieter (Anteil nicht umlagefähig)
Vom Vermieter selbst genutzte Einheit	Vermieter (eigener Anteil)

Häufige Fehler

• Grundsteuer umgelegt, obwohl keine Betriebskosten-Umlage im Mietvertrag steht.
• Leerstandsanteil auf die übrigen Mieter verteilt.
• Geänderten Grundsteuerbescheid 2025 nicht in die Abrechnung übernommen.
• 12-Monats-Frist der Nebenkostenabrechnung versäumt (§ 556 Abs. 3 BGB).

Mit HausMaus geht das einfacher

In HausMaus lädst du die WEG-Jahresabrechnung hoch; die App liest die Kostenzeilen aus und schlägt sie zur Prüfung vor – die Grundsteuer ist dabei eine von mehreren Betriebskostenarten. Nach deiner Bestätigung verteilt HausMaus die Kosten nach dem hinterlegten Umlageschlüssel und erzeugt für jeden Mieter eine Abrechnung nach § 556 BGB / BetrKV. So landet die geänderte Grundsteuer 2025 sauber und nachvollziehbar in der Nebenkostenabrechnung.

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