Kaution einbehalten oder zurückzahlen: Vermieter 2026

Was bedeutet „Kaution einbehalten"?

Die Kaution (Mietsicherheit) sichert den Vermieter gegen Forderungen aus dem Mietverhältnis ab. Nach Auszug muss sie grundsätzlich zurückgezahlt werden – einbehalten darfst du nur, soweit du noch eine berechtigte Forderung gegen den Mieter hast. Es gibt keine feste gesetzliche Rückzahlungsfrist; die Rechtsprechung gewährt dir eine angemessene Prüffrist von in der Regel drei bis sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung.

Die Grundregeln zur Kaution (§ 551 BGB)

§ 551 BGB regelt Höhe und Anlage der Kaution:

• Höchstgrenze: maximal das Dreifache der Nettokaltmiete (ohne als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten).
• Ratenzahlung: Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
• Anlage: Du musst die Kaution getrennt von deinem Privatvermögen, insolvenzfest und verzinst anlegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.

Achtung: Du darfst nur den Teil der Kaution einbehalten, für den du eine konkrete, berechtigte Forderung benennen kannst. Einen pauschalen oder vorsorglichen Einbehalt „für alle Fälle" deckt das Gesetz nicht – den unstrittigen Rest musst du innerhalb der Prüffrist auszahlen.

Welche Abzüge sind erlaubt?

Drei Forderungsarten berechtigen zum Einbehalt:

1. Offene Mietschulden – rückständige Miete bis zum Ende des Mietverhältnisses.
2. Schäden über die normale Abnutzung hinaus – vom Mieter verursachte und zu vertretende Schäden. Normale Abnutzung (vergilbte Wände, Laufspuren, Dübellöcher in üblichem Umfang) ist mit der Miete abgegolten und kein Abzugsgrund.
3. Offene Nebenkosten – eine bereits feststehende Nachzahlung sowie ein angemessener Einbehalt für eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung.

Einbehalt für die Nebenkostenabrechnung

Läuft die Nebenkostenabrechnung beim Auszug noch, darfst du einen angemessenen Teilbetrag der Kaution zurückhalten, wenn du begründet mit einer Nachzahlung rechnest (BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05). Maßstab ist die zu erwartende Höhe der Nachforderung, nicht die volle Kaution. Sobald die Abrechnung vorliegt, rechnest du ab und zahlst den verbleibenden Betrag aus.

Schritt für Schritt: Kaution korrekt abrechnen

1. Wohnung übernehmen – Zustand im Übergabeprotokoll festhalten.
2. Forderungen ermitteln – offene Miete, Schäden, voraussichtliche Nebenkostennachzahlung.
3. Unstrittigen Teil auszahlen – innerhalb der Prüffrist (3–6 Monate).
4. Einbehalt begründen – jeden Abzug schriftlich und nachvollziehbar benennen.
5. Nach der Nebenkostenabrechnung – Restbetrag mit Zinsen auszahlen.

Erlaubt vs. nicht erlaubt

Erlaubter Einbehalt	Kein Einbehalt
Rückständige Miete	Normale Abnutzung (verblasste Farbe, Laufspuren)
Vom Mieter verschuldete Schäden	Üblicher Verschleiß von Teppich/Boden
Feststehende Nebenkostennachzahlung	Renovierung ohne wirksame Klausel
Angemessener Teil für laufende Abrechnung	Pauschaler Einbehalt „zur Sicherheit"

Häufige Fehler

• Die gesamte Kaution bis zur Nebenkostenabrechnung zurückhalten statt nur eines angemessenen Teils.
• Normale Abnutzung als Schaden abrechnen.
• Den unstrittigen Teil nicht innerhalb der Prüffrist auszahlen.
• Zinsen vergessen – sie stehen dem Mieter zu (§ 551 Abs. 3 BGB).
• Abzüge nicht schriftlich begründen.

Mit HausMaus geht das einfacher

HausMaus führt die Kaution je Mietverhältnis und begleitet die Rückzahlung Schritt für Schritt. Du hinterlegst den Kautionsbetrag, erfasst beim Auszug die berechtigten Abzüge – offene Miete, Schäden, erwartete Nebenkostennachzahlung – und HausMaus erstellt eine klare Kautionsabrechnung. So zahlst du fristgerecht den richtigen Betrag aus und behältst nur das ein, was du auch belegen kannst.