Kündigung durch den Vermieter: Was 2026 gilt (§ 573 BGB)

Wann darf ein Vermieter kündigen?

Ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis kann der Vermieter nicht frei kündigen. Er braucht ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses (§ 573 Abs. 1 BGB). Liegt kein solcher Grund vor, ist die Kündigung unwirksam – der Mieter muss nicht ausziehen.

Das Gesetz nennt drei typische Fälle eines berechtigten Interesses:

• Eigenbedarf – der Vermieter benötigt die Wohnung für sich, Familien- oder Haushaltsangehörige (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
• Erhebliche Pflichtverletzung des Mieters – etwa wiederholt verspätete Mietzahlungen, vertragswidrige Nutzung oder nachhaltige Störung des Hausfriedens (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
• Wirtschaftliche Verwertung – der Vermieter würde durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile erleiden (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB; hohe Hürde, die reine Verkaufsabsicht genügt nicht).

Achtung: Eine Kündigung allein zum Zweck einer Mieterhöhung ist ausgeschlossen (§ 573 Abs. 1 S. 2 BGB). Wer Eigenbedarf nur vorschiebt, riskiert Schadensersatzansprüche des Mieters.

Form und Begründung (§ 568, § 573 Abs. 3 BGB)

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen – ein eigenhändig unterschriebenes Schreiben, keine E-Mail, kein Fax (§ 568 Abs. 1 BGB). Im Kündigungsschreiben müssen die Gründe des berechtigten Interesses angegeben werden (§ 573 Abs. 3 BGB). Bei Eigenbedarf gehören dazu die konkrete begünstigte Person und der Grund für deren Wohnbedarf.

Der Vermieter soll den Mieter außerdem auf sein Widerspruchsrecht nach §§ 574 bis 574b BGB hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB).

Welche Kündigungsfrist gilt? (§ 573c BGB)

Die ordentliche Kündigungsfrist des Vermieters steigt mit der Mietdauer. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, um zum Ablauf des jeweiligen Monats zu wirken.

Bisherige Mietdauer	Kündigungsfrist des Vermieters
bis 5 Jahre	3 Monate
nach 5 Jahren	6 Monate
nach 8 Jahren	9 Monate

Wichtig: Diese verlängerten Fristen gelten für den Vermieter. Der Mieter kann unbefristete Mietverhältnisse dagegen immer mit drei Monaten kündigen (§ 573c Abs. 1 BGB).

Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug (§ 543, § 569 BGB)

Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist bei einem wichtigen Grund möglich (§ 543 Abs. 1 BGB). Der häufigste Fall ist der Zahlungsverzug (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB):

• Der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug, oder
• der Rückstand erreicht insgesamt den Betrag von zwei Monatsmieten.

Eine Besonderheit beim Wohnraum ist die Schonfristzahlung: Der Mieter kann die fristlose Kündigung unwirksam machen, wenn er die Rückstände spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage vollständig ausgleicht (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). In der Praxis empfiehlt sich daher, die fristlose Kündigung mit einer hilfsweise ordentlichen Kündigung zu verbinden.

Schritt für Schritt

1. Grund prüfen – liegt ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB oder ein wichtiger Grund nach § 543 BGB vor?
2. Frist bestimmen – Mietdauer ermitteln und daraus die Frist nach § 573c BGB (3/6/9 Monate) ableiten.
3. Schreiben aufsetzen – schriftlich, mit konkreter Begründung und Hinweis auf das Widerspruchsrecht (§ 568 BGB).
4. Zustellen und nachweisen – nachweisbar zustellen, etwa per Einschreiben, und das Zugangsdatum dokumentieren.
5. Widerspruch beachten – auf einen Widerspruch nach § 574 BGB (Sozialklausel) vorbereitet sein.

Häufige Fehler

• Kündigung ohne berechtigtes Interesse oder ohne Begründung
• Falsche Frist angesetzt (3 Monate trotz langer Mietdauer)
• E-Mail oder mündliche Kündigung statt Schriftform (§ 568 BGB)
• Eigenbedarf nicht konkret begründet (Person und Grund fehlen)
• Hinweis auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB vergessen
• Fristlose Kündigung ohne hilfsweise ordentliche Kündigung

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