Mietrückstand und Mahnung: Was Vermieter tun (2026)

Was bedeutet Mietrückstand und Zahlungsverzug?

Ein Mietrückstand liegt vor, sobald der Mieter eine fällige Miete nicht oder nicht vollständig zahlt. Verzug ist die rechtliche Folge dieses Rückstands – und er löst Ihre Ansprüche aus: Verzugszinsen, Mahnkosten und, bei ausreichender Höhe, das Recht zur fristlosen Kündigung.

Die wichtigste Tatsache vorweg: Die Miete ist spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Monats fällig (§ 556b Abs. 1 BGB). Zahlt der Mieter nicht, gerät er ab dem vierten Werktag automatisch in Verzug – ohne dass Sie ihn vorher mahnen müssen (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB), weil die Zahlungszeit kalendarisch festgelegt ist.

Wann gerät der Mieter in Verzug? (§ 286 BGB)

Verzug setzt voraus, dass die Forderung fällig und durchsetzbar ist und der Schuldner nicht leistet. Bei der Miete ist die Leistungszeit nach dem Kalender bestimmt, deshalb tritt Verzug ohne Mahnung ein (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Verbindung mit § 556b BGB).

Wichtig für die Frist: Samstage zählen nicht als Werktage, weil Banküberweisungen samstags nicht ausgeführt werden. Der dritte Werktag verschiebt sich dadurch oft auf den vierten oder fünften Kalendertag.

Achtung: Auch wenn für den Verzug keine Mahnung nötig ist, sollten Sie eine versenden. Sie dokumentiert den Rückstand belastbar, setzt dem Mieter eine klare Zahlungsfrist und ist Voraussetzung dafür, dass Sie konkrete Mahnkosten geltend machen können. Verschicken Sie nie eine Kündigung, ohne den Rückstand sauber belegt zu haben.

Schritt für Schritt: vom Rückstand zur Durchsetzung

1. Verzug feststellen – Die Miete ist nach dem dritten Werktag nicht eingegangen (§ 556b, § 286 BGB). Notieren Sie Fälligkeit, Eingang und offenen Betrag.
2. Zahlungserinnerung / erste Mahnung – Ein freundlicher Hinweis mit konkreter Frist. Oft ist die Zahlung schlicht vergessen worden.
3. Förmliche Mahnung (§ 286 BGB) – Schriftlich, mit beziffertem Rückstand, Verzugszinsen (§ 288 BGB), etwaigen Mahnkosten und einer letzten Frist. Bei rechtserheblichen Schreiben empfiehlt sich der Versand per Einschreiben.
4. Verzugszinsen berechnen – 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB), ab dem Tag des Verzugs auf den jeweils offenen Betrag.
5. Kündigung prüfen – Erreicht der Rückstand die Schwelle des § 543 BGB, können Sie fristlos kündigen (siehe unten).
6. Gerichtliches Mahnverfahren – Bleibt die Zahlung aus, beantragen Sie einen Mahnbescheid (§ 688 ZPO), um einen vollstreckbaren Titel zu erhalten.

Ab welchem Rückstand dürfen Sie fristlos kündigen? (§ 543 / § 569 BGB)

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist in zwei Konstellationen möglich:

Konstellation	Voraussetzung	§
Zwei aufeinanderfolgende Termine	Rückstand von mehr als einer Monatsmiete	§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB
Über längeren Zeitraum	Rückstand erreicht mehr als zwei Monatsmieten	§ 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB

Für die fristlose Kündigung ist keine vorherige Mahnung erforderlich. Sie wirkt sofort – der Mieter kann sie aber unter Umständen noch abwenden.

Die Schonfristzahlung: Wie der Mieter die Kündigung heilt (§ 569 Abs. 3 BGB)

Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage – oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle (etwa das Jobcenter) zur Zahlung –, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das Mietverhältnis läuft dann unverändert weiter.

Diese Schonfristzahlung wirkt nur, wenn der Mieter sie nicht bereits in den vorangegangenen zwei Jahren in Anspruch genommen hat. Nach der Rechtsprechung des BGH heilt die Schonfristzahlung zwar die fristlose, nicht aber eine zugleich hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung. Es ist daher gängige Praxis, fristlos und hilfsweise ordentlich zu kündigen.

Häufige Fehler bei Mietrückstand und Mahnung

• Verzug verkannt, weil Samstage als Werktage gezählt wurden
• Kündigung ausgesprochen, obwohl der Rückstand die Schwelle des § 543 BGB noch nicht erreicht
• Nur fristlos gekündigt, ohne hilfsweise ordentliche Kündigung – Risiko der Schonfristzahlung
• Verzugszinsen falsch berechnet (falscher Basiszinssatz oder falscher Verzugsbeginn)
• Mahnkosten geltend gemacht, ohne dass je gemahnt wurde
• Rückstand nicht sauber dokumentiert, sodass er im Prozess schwer zu beweisen ist

Mit HausMaus geht das einfacher

HausMaus erkennt eine ausbleibende Miete in dem Moment, in dem sie hätte eingehen müssen, und meldet den Verzug sofort. Die App bereitet die passende Stufe vor – von der freundlichen Zahlungserinnerung über die förmliche Mahnung nach § 286 BGB mit berechneten Verzugszinsen (§ 288 BGB) bis zum Mahnbescheid (§ 688 ZPO). Jedes Schreiben legt HausMaus Ihnen zunächst zur Prüfung vor: Es wird nie ohne Ihre Freigabe versendet. So bleibt der Rückstand lückenlos dokumentiert, und Sie behalten in jedem Schritt die Kontrolle.