Mieteinnahmen versteuern: der Überblick für Vermieter (2026)

Muss ich Mieteinnahmen versteuern?

Ja. Sobald Sie Wohnraum entgeltlich überlassen, erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne von § 21 EStG — und diese sind einkommensteuerpflichtig. Die wichtigste Tatsache vorweg: Versteuert wird nicht die Miete, die auf Ihrem Konto landet, sondern Ihr Überschuss. Das sind die Mieteinnahmen abzüglich der Werbungskosten (§ 9 EStG). Erklärt wird dieser Überschuss auf der Anlage V zur Einkommensteuererklärung.

Einen eigenen Steuersatz für Mieteinnahmen gibt es nicht. Der Überschuss wird mit Ihren übrigen Einkünften zusammengerechnet und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz belastet. Was Sie zahlen, hängt also von Ihrem gesamten zu versteuernden Einkommen ab.

Die Mechanik des Formulars erklärt der eigene Ratgeber Anlage V richtig ausfüllen. Dieser Überblick beantwortet die Frage davor: ob, wie und in welcher Höhe Mieteinnahmen überhaupt zu versteuern sind.

Welche Mieteinnahmen sind steuerpflichtig?

Zu den steuerpflichtigen Einnahmen zählt alles, was Ihnen aus der Vermietung zufließt (Zuflussprinzip):

• die Kaltmiete,
• die von Mietern gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen und Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung,
• Einnahmen aus mitvermieteten Garagen, Stellplätzen oder Möbeln.

Die umgelegten Nebenkosten sind dabei voll als Einnahme zu erklären — sie werden aber durch die tatsächlich gezahlten Betriebskosten auf der Ausgabenseite weitgehend neutralisiert.

Gibt es eine Freigrenze?

Eine echte Freigrenze gilt nur in einem Sonderfall: Wer Teile der eigenen, selbst bewohnten Wohnung vorübergehend untervermietet und dabei höchstens 520 Euro im Kalenderjahr einnimmt, muss diese Einnahmen nicht erklären (R 21.2 Abs. 1 EStR). Wird die Grenze auch nur um einen Euro überschritten, ist der gesamte Betrag steuerpflichtig — es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag.

Für die dauerhafte Vermietung einer Wohnung gilt diese 520-Euro-Grenze nicht. Hier können Arbeitnehmer, Rentner und Pensionäre allenfalls vom Härteausgleich profitieren: Nebeneinkünfte bis 410 Euro im Jahr bleiben steuerfrei, zwischen 410 und 820 Euro werden sie ermäßigt besteuert. Sobald die Vermietung als dauerhafte Einkunftsquelle angelegt ist, gehört sie aber grundsätzlich in die Anlage V.

Welche Werbungskosten kann ich absetzen?

Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die mit der Vermietung zusammenhängen (§ 9 EStG). Sie mindern Ihren steuerpflichtigen Überschuss und sind der eigentliche Hebel jeder Vermietersteuererklärung.

Absetzbar (Werbungskosten)	Nicht absetzbar
Gebäude-AfA (§ 7 EStG)	Tilgung des Darlehens (Vermögensbildung)
Schuldzinsen (Zinsanteil)	Kaufpreis selbst (läuft über die AfA)
Erhaltungsaufwendungen, Reparaturen	privat genutzte Anteile
nicht umgelegte Nebenkosten	umgelegte Kosten, soweit vom Mieter getragen
Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltung

Der zentrale Merksatz: Die Tilgung ist kein Aufwand, sondern Vermögensaufbau — nur der Zinsanteil des Darlehens ist absetzbar.

Wie funktioniert die AfA?

Die AfA (Absetzung für Abnutzung, also die Gebäudeabschreibung) verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über dessen Nutzungsdauer. Nach § 7 Abs. 4 EStG gelten diese Sätze:

Gebäude / Fall	Linearer AfA-Satz
Wohngebäude, Fertigstellung ab 1925	2 % jährlich
Wohngebäude, Fertigstellung nach dem 31.12.2022	3 % jährlich
Wohngebäude, Fertigstellung vor 1925	2,5 % jährlich
Denkmal / Sanierungsgebiet (Sonder-AfA)	erhöhte Sätze (§§ 7h, 7i EStG)

Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und ist von der AfA ausgenommen — den Kaufpreis müssen Sie deshalb in Gebäude- und Bodenanteil aufteilen.

Was passiert bei einem Verlust?

Sind die Werbungskosten höher als die Mieteinnahmen — etwa in den ersten Jahren mit hohen Schuldzinsen oder nach einer großen Reparatur —, entsteht ein Werbungskostenüberschuss, also ein steuerlicher Verlust. Diesen Verlust können Sie mit Ihren anderen Einkünften verrechnen (Verlustausgleich) und so Ihre gesamte Einkommensteuer senken.

Achtung: Auch eine verlustbringende Vermietung müssen Sie über die Anlage V erklären — der Verlust mindert Ihre Steuer nur, wenn Sie ihn angeben. Voraussetzung ist eine Überschusserzielungsabsicht: Wer dauerhaft Verluste schreibt, ohne dass auf Sicht ein Totalüberschuss zu erwarten ist, riskiert, dass das Finanzamt von Liebhaberei ausgeht und die Verluste nicht anerkennt.

Häufige Fehler

• Umgelegte Nebenkosten nicht angeben. Sie sind steuerpflichtige Einnahme — wer sie weglässt, riskiert eine Schätzung des Finanzamts.
• Tilgung als Kosten ansetzen. Nur der Zinsanteil des Darlehens ist Werbungskosten, nicht die Tilgung.
• AfA auf Grund und Boden rechnen. Abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudeanteil.
• Verlust verschweigen. Ein Werbungskostenüberschuss senkt die Steuer nur, wenn er in der Anlage V erscheint.
• Belege erst zum Abgabetermin sammeln. Ohne ganzjährige Aufzeichnung gehen Reparaturrechnungen und Zahlungsnachweise — und damit absetzbare Werbungskosten — verloren.

Mit HausMaus geht das einfacher

HausMaus erfasst jede Mietzahlung und jeden Kostenbeleg ganzjährig pro Objekt — Kaltmiete und umgelegte Nebenkosten auf der Einnahmenseite, Schuldzinsen, Reparaturen, AfA und laufende Kosten als Werbungskosten. Belege laden Sie per Foto oder Datei hoch; HausMaus liest Betrag und Kategorie automatisch aus und legt sie im Dokumenten-Vault ab. Zum Jahresende erzeugt HausMaus daraus einen Anlage-V-fertigen Steuerexport (auch als PDF, direkt an den Steuerberater), in dem Vermietungseinkünfte und Werbungskosten bereits getrennt aufbereitet sind — ohne am Abgabetermin Quittungen zu sortieren.

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