Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Pflicht für Vermieter? (2026)
Aktualisiert 14.6.2026 · HausMaus Redaktion
Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bestätigt, dass ein Mieter während des Mietverhältnisses keine offenen Mietschulden hinterlassen hat. Den entscheidenden Punkt vorweg: Der Mieter hat darauf keinen gesetzlichen Anspruch (BGH, Urteil vom 30.09.2009, Az. VIII ZR 238/08). Sie stellen die Bescheinigung also freiwillig aus. Verpflichtet sind Sie nur zur Quittung über erhaltene Mietzahlungen (§ 368 BGB).
Was ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung?
Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist eine schriftliche Erklärung des Vermieters, dass ein Mieter während des Mietverhältnisses keine offenen Mietschulden hinterlassen hat – die Miete also stets vollständig und pünktlich gezahlt wurde. Wohnungsbewerber legen sie oft beim neuen Vermieter vor, um ein zuverlässiges Zahlungsverhalten zu belegen.
Der entscheidende Punkt für Sie als Vermieter steht am Anfang: Der Mieter hat keinen gesetzlichen Anspruch auf die Ausstellung. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 30.09.2009 (Az. VIII ZR 238/08) ausdrücklich entschieden. Sie stellen die Bescheinigung also freiwillig aus.
Müssen Sie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen?
Nein. Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung weder verkehrsüblich noch eine vertragliche Nebenpflicht (BGH, Urteil vom 30.09.2009, Az. VIII ZR 238/08). Der Mieter kann sie von Ihnen also nicht verlangen.
Begründet hat das Gericht dies auch mit Ihren Interessen: Eine pauschale Bestätigung der Schuldenfreiheit kann Ihnen in einem späteren Streit mit dem Mieter zum Nachteil gereichen, weil sie wie ein Verzicht auf noch offene Forderungen wirken kann.
Eine Ausnahme gilt nur, wenn im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde, dass Sie eine solche Bescheinigung ausstellen. Dann sind Sie an die Vereinbarung gebunden.
Worauf hat der Mieter Anspruch? Die Quittung (§ 368 BGB)
Verpflichtet sind Sie nur zu etwas anderem: Auf Verlangen müssen Sie dem Mieter eine Quittung über die erhaltenen Mietzahlungen ausstellen (§ 368 BGB). Diese Vorschrift gibt dem Schuldner – hier dem Mieter – einen echten Anspruch auf ein schriftliches Empfangsbekenntnis.
Der Unterschied zur Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist wesentlich:
| Merkmal | Quittung (§ 368 BGB) | Mietschuldenfreiheitsbescheinigung |
|---|---|---|
| Anspruch des Mieters | Ja, gesetzlich (§ 368 BGB) | Nein (BGH VIII ZR 238/08) |
| Aussage | Eine bestimmte Zahlung ist eingegangen | Es bestehen keine Mietschulden |
| Reichweite | Nur die quittierte Zahlung | Gesamtes Mietverhältnis, umfassend |
| Risiko für den Vermieter | Gering | Möglicher Verzicht auf offene Forderungen |
Kurz: Die Quittung sagt „diese Zahlung ist da", die Bescheinigung sagt „es ist nichts mehr offen". Letzteres ist die weiter reichende und für Sie riskantere Aussage.
Was gehört in die Bescheinigung, wenn Sie sie ausstellen?
Der Inhalt ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Wenn Sie die Bescheinigung freiwillig ausstellen, sind folgende Angaben üblich:
- Name des Mieters
- Anschrift der gemieteten Wohnung
- Dauer des Mietverhältnisses (von – bis)
- Bestätigung, dass die Miete (gegebenenfalls einschließlich der Nebenkosten) stets vollständig und pünktlich gezahlt wurde
- Feststellung, dass keine Mietrückstände bestehen
- Ort, Datum, Unterschrift des Vermieters
Achtung: Stellen Sie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nur aus, wenn das Mietkonto tatsächlich vollständig ausgeglichen ist und keine Nebenkostenabrechnung mehr aussteht. Eine pauschale Bestätigung der Schuldenfreiheit kann als Verzicht auf noch offene oder strittige Forderungen ausgelegt werden – etwa auf eine spätere Nachzahlung. Im Zweifel beschränken Sie sich auf eine Quittung nach § 368 BGB oder formulieren ausdrücklich, dass sich die Aussage nur auf die laufende Miete bezieht.
Warum verlangen neue Vermieter diese Bescheinigung?
Für den neuen Vermieter ist das Zahlungsverhalten im letzten Mietverhältnis ein direkter Hinweis auf das Risiko eines Zahlungsausfalls. Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung dokumentiert genau das: dass der Bewerber seine Miete bisher vollständig und pünktlich gezahlt hat.
Sie ergänzt damit die übliche Mieterselbstauskunft und die SCHUFA-Bonitätsauskunft. Während die SCHUFA-Auskunft die allgemeine Kreditwürdigkeit abbildet, zielt die Bescheinigung speziell auf die Mietzahlungshistorie. Für den neuen Vermieter ist sie ein Indiz, kein Beweis – und weil kein Anspruch besteht, kann er sie zwar wünschen, aber nicht erzwingen.
Häufige Fehler von Vermietern
- Annahme, man sei zur Ausstellung verpflichtet – tatsächlich besteht kein Anspruch (BGH VIII ZR 238/08)
- Quittung (§ 368 BGB) und Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verwechselt – die Quittung schuldet man, die Bescheinigung nicht
- Schuldenfreiheit bestätigt, obwohl noch eine Nebenkostennachzahlung aussteht
- Pauschale Schuldenfreiheit bescheinigt und damit ungewollt auf offene oder strittige Forderungen verzichtet
- Bescheinigung ohne Datum, ohne klaren Zeitraum oder ohne Unterschrift – dann ist ihr Wert für den neuen Vermieter gering
- Ausgestellt, obwohl der Mieter noch in Mietrückstand war
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Häufige Fragen
Bin ich als Vermieter verpflichtet, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen?
Nein. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter keinen Anspruch gegen seinen (früheren) Vermieter auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung hat (BGH, Urteil vom 30.09.2009, Az. VIII ZR 238/08). Sie ist weder verkehrsüblich noch eine vertragliche Nebenpflicht. Sie können sie freiwillig ausstellen, müssen es aber nicht – es sei denn, im Mietvertrag wurde ausdrücklich etwas anderes vereinbart.
Worauf hat der Mieter dann überhaupt einen Anspruch?
Nur auf eine Quittung über tatsächlich erhaltene Mietzahlungen (§ 368 BGB). Eine Quittung bestätigt, dass eine bestimmte Zahlung eingegangen ist – sie trifft aber keine Aussage darüber, ob noch weitere Forderungen offen sind. Genau hier liegt der Unterschied zur Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, die eine umfassende Schuldenfreiheit bestätigt.
Was muss in eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung hinein?
Der Inhalt ist gesetzlich nicht geregelt. Üblich sind: Name des Mieters, Anschrift der Wohnung, Dauer des Mietverhältnisses und die Bestätigung, dass die Miete (gegebenenfalls einschließlich Nebenkosten) stets vollständig und pünktlich gezahlt wurde und keine Mietrückstände bestehen. Datum und Unterschrift des Vermieters runden die Bescheinigung ab.
Welches Risiko gehe ich ein, wenn ich die Bescheinigung ausstelle?
Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung geht weiter als eine Quittung: Sie bestätigt, dass keine Mietschulden mehr bestehen. Damit kann der Eindruck eines Verzichts auf noch offene oder strittige Forderungen entstehen – etwa auf eine spätere Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung. Stellen Sie sie deshalb nur aus, wenn das Mietkonto wirklich ausgeglichen ist, und formulieren Sie sie vorsichtig.
Warum verlangt ein neuer Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom Bewerber?
Weil sie das Zahlungsverhalten im letzten Mietverhältnis dokumentiert und damit das Risiko eines Zahlungsausfalls senkt. Im Gegensatz zur SCHUFA-Bonitätsauskunft, die die allgemeine Kreditwürdigkeit abbildet, zielt die Bescheinigung speziell auf die Mietzahlungshistorie. Sie ist für den neuen Vermieter ein Indiz, kein Beweis – ausstellen muss der alte Vermieter sie nicht.
Kann ich die Ausstellung verweigern, wenn noch etwas offen ist?
Ja. Da kein Anspruch besteht (BGH VIII ZR 238/08), können Sie die Ausstellung jederzeit ablehnen – erst recht, wenn noch Mietrückstände, eine offene Nebenkostennachzahlung oder strittige Forderungen bestehen. In diesem Fall sollten Sie eine pauschale Schuldenfreiheit ohnehin nicht bescheinigen.
Quellen
Dieser Ratgeber stützt sich auf den Gesetzestext und amtliche Quellen. Die zitierten Paragrafen kannst du hier im Original nachlesen: