Räumungsklage bei Mietrückstand: Ablauf 2026
Aktualisiert 14.6.2026 · HausMaus Redaktion
Zahlt der Mieter nicht, kündigen Sie zunächst fristlos: zulässig ab einem Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten oder zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit insgesamt über einer Monatsmiete (§ 543 Abs. 2 Nr. 3, § 569 Abs. 3 BGB) – am besten verbunden mit einer hilfsweise ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Zieht der Mieter nicht aus, reichen Sie Räumungsklage beim Amtsgericht ein, erhalten einen Räumungstitel und vollstrecken über den Gerichtsvollzieher (§ 885 ZPO). Eine Schonfristzahlung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Klage heilt die fristlose Kündigung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Rechnen Sie mit sechs bis zwölf Monaten.
Was ist eine Räumungsklage?
Die Räumungsklage ist die Klage des Vermieters auf Herausgabe der Wohnung, wenn der Mieter nach einer wirksamen Kündigung nicht freiwillig auszieht. Sie ist der gerichtliche Weg, um einen Räumungstitel zu erlangen – das vollstreckbare Urteil, auf dessen Grundlage der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen darf. Bei einem zahlungsunwilligen Mieter (umgangssprachlich Mietnomaden) ist sie oft der einzige Weg, die Wohnung zurückzubekommen.
Die wichtigste Tatsache vorweg: Eine Räumungsklage setzt eine wirksame Kündigung voraus. Wegen Zahlungsverzug dürfen Sie fristlos kündigen, sobald der Rückstand mehr als zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Rechnen Sie vom Rückstand bis zur tatsächlichen Räumung mit sechs bis zwölf Monaten.
Ab welchem Rückstand dürfen Sie fristlos kündigen? (§ 543, § 569 BGB)
Die Kündigung ist die Voraussetzung jeder Räumungsklage – ohne sie scheitert die Klage. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug ist in zwei Konstellationen möglich:
| Konstellation | Voraussetzung | § |
|---|---|---|
| Zwei aufeinanderfolgende Termine | Rückstand von mehr als einer Monatsmiete | § 543 Abs. 2 Nr. 3 a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB |
| Über längeren Zeitraum | Rückstand erreicht mehr als zwei Monatsmieten | § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB |
Für die fristlose Kündigung ist keine vorherige Mahnung nötig. In der Praxis sprechen Sie sie fristlos und zugleich hilfsweise ordentlich aus (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen erheblicher Pflichtverletzung). Grund: Eine Schonfristzahlung kann die fristlose Kündigung heilen – die hilfsweise ordentliche bleibt nach BGH-Rechtsprechung davon in der Regel unberührt.
Achtung: Räumen Sie niemals selbst. Schlösser austauschen, Strom abstellen oder das Mobiliar herausstellen ist eine verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) – eine sogenannte „kalte Räumung". Sie ist strafbar und verpflichtet Sie zum Schadensersatz. Räumen darf allein der Gerichtsvollzieher mit einem Räumungstitel.
Die Schonfristzahlung: Wie der Mieter die Kündigung heilt (§ 569 Abs. 3 BGB)
Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage – oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle (etwa das Jobcenter) zur Zahlung –, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das Mietverhältnis läuft dann weiter.
Die Schonfristzahlung greift nur, wenn der Mieter sie nicht bereits in den letzten zwei Jahren genutzt hat. Genau deshalb kündigen Sie zusätzlich hilfsweise ordentlich: Diese bleibt nach der Rechtsprechung des BGH von der Schonfristzahlung in der Regel unberührt.
Schritt für Schritt: von der Mahnung zur Räumung
- Mahnung und Verzug dokumentieren – Der Verzug tritt bei kalendermäßig fälliger Miete ohne Mahnung ein (§ 286 Abs. 2 Nr. 1, § 556b BGB). Eine Mahnung belegt den Rückstand und gibt eine letzte Frist.
- Fristlos kündigen, hilfsweise ordentlich – sobald der Rückstand zwei Monatsmieten übersteigt (§ 543, § 569 BGB; § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Schriftlich, mit beziffertem Rückstand, nachweisbar zugestellt (Einschreiben).
- Auszugsfrist setzen – Fordern Sie den Mieter unter Fristsetzung zur Herausgabe der Wohnung auf.
- Räumungsklage erheben – Bleibt der Auszug aus, reichen Sie die Klage beim örtlich zuständigen Amtsgericht ein und strecken die Gerichtskosten vor.
- Räumungstitel erwirken – Nach Verhandlung und Urteil erhalten Sie den vollstreckbaren Räumungstitel; das Gericht kann dem Mieter eine Räumungsfrist gewähren (§ 721 ZPO, höchstens ein Jahr).
- Zwangsvollstreckung beauftragen – Mit dem Titel beauftragen Sie den Gerichtsvollzieher mit der Räumung (§ 885 ZPO) – wahlweise als kostengünstige Berliner Räumung (§ 885a ZPO).
Was kostet und wie lange dauert das?
| Posten | Größenordnung |
|---|---|
| Dauer (Einreichung bis Räumung) | in der Regel 6–12 Monate |
| Gerichts- und Anwaltskosten | nach Streitwert (meist Jahresnettomiete); bei ~6.000 € Streitwert oft 3.000–6.000 € insgesamt |
| Gerichtsvollzieher (klassische Räumung) | mehrere Tausend Euro inkl. Entrümpelung/Einlagerung |
| Gerichtsvollzieher (Berliner Räumung, § 885a ZPO) | ab ca. 300 € Vorschuss, deutlich günstiger |
Den Streitwert bilden in der Räumungssache die Jahresnettomiete (§ 41 GKG), hinzu kommen die rückständigen Mieten als Zahlungsantrag. Die Kosten trägt am Ende der unterliegende Mieter – praktisch nur, wenn bei ihm etwas zu vollstrecken ist.
Häufige Fehler bei der Räumungsklage
- Selbst geräumt (verbotene Eigenmacht, § 858 BGB) statt über den Gerichtsvollzieher
- Nur fristlos gekündigt, ohne hilfsweise ordentliche Kündigung – Risiko der Schonfristzahlung
- Gekündigt, obwohl der Rückstand die Schwelle des § 543 BGB noch nicht erreicht
- Kündigung nicht nachweisbar zugestellt – Zugang im Prozess nicht beweisbar
- Rückstand nicht lückenlos dokumentiert, sodass er vor Gericht schwer zu belegen ist
- Klage erhoben, bevor dem Mieter überhaupt eine Auszugsfrist gesetzt wurde
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Häufige Fragen
Ab wann darf ich wegen Mietrückstand fristlos kündigen?
Sie dürfen fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB) oder über einen längeren Zeitraum einen Rückstand erreicht, der zwei Monatsmieten übersteigt (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB). Eine vorherige Mahnung ist dafür nicht erforderlich, der Rückstand sollte aber sauber dokumentiert sein.
Wie lange dauert eine Räumungsklage?
In der Praxis sechs bis zwölf Monate, gerechnet von der Klageeinreichung bis zur tatsächlichen Räumung. Die Dauer hängt von der Auslastung des Amtsgerichts, einer etwaigen Verteidigung des Mieters, einer gewährten Räumungsfrist (§ 721 ZPO, bis zu einem Jahr) und der anschließenden Zwangsvollstreckung ab.
Was ist eine Schonfristzahlung?
Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage – oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter dazu –, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das gilt nicht, wenn der Mieter diese Heilung bereits in den letzten zwei Jahren genutzt hat. Eine zugleich hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt nach BGH-Rechtsprechung in der Regel bestehen.
Was kostet eine Räumungsklage?
Die Kosten richten sich nach dem Streitwert (in der Regel die Jahresnettomiete) und umfassen Gerichts-, Anwalts- und Vollstreckungskosten. Bei einem Streitwert von rund 6.000 € liegen sie häufig zwischen 3.000 und 6.000 €. Die Gerichtsvollzieherkosten beginnen bei etwa 300 € und steigen bei einer vollständigen Räumung deutlich. Sie tragen die Kosten zunächst vor; der unterliegende Mieter muss sie erstatten – sofern bei ihm etwas zu holen ist.
Was ist die Berliner Räumung?
Die Berliner Räumung ist ein beschränkter Vollstreckungsauftrag nach § 885a ZPO: Sie beschränken die Vollstreckung auf die Besitzverschaffung an der Wohnung und ersparen sich die teure Entrümpelung und Einlagerung des Hausrats durch den Gerichtsvollzieher. Sie machen dazu Ihr Vermieterpfandrecht geltend; der Gerichtsvollzieher dokumentiert die vorgefundenen Sachen. Das senkt den Kostenvorschuss erheblich.
Darf ich den Mieter selbst aus der Wohnung setzen?
Nein. Schlösser austauschen, Strom abstellen oder Sachen herausstellen ist eine verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB), strafbar und macht Sie schadensersatzpflichtig. Räumen darf ausschließlich der Gerichtsvollzieher auf Grundlage eines Räumungstitels (§ 885 ZPO).
Quellen
Dieser Ratgeber stützt sich auf den Gesetzestext und amtliche Quellen. Die zitierten Paragrafen kannst du hier im Original nachlesen: