Untervermietung erlauben oder verweigern? (2026)

Untervermietung: Was bedeutet das für Vermieter?

Untervermietung heißt, dass Ihr Mieter (der Hauptmieter) die Wohnung oder einen Teil davon einem Dritten – dem Untermieter – zum Gebrauch überlässt. Jede solche Gebrauchsüberlassung an Dritte braucht Ihre Erlaubnis (§ 540 BGB). Die entscheidende Frage für Sie ist nicht, ob der Mieter fragen muss – das muss er immer –, sondern ob Sie die Erlaubnis erteilen müssen.

Die Antwort hängt davon ab, ob es um einen Teil der Wohnung oder um die ganze Wohnung geht.

Der Anspruch auf Erlaubnis bei Teil-Untervermietung (§ 553 BGB)

Für einen Teil der Wohnung hat Ihr Mieter einen durchsetzbaren Anspruch auf die Erlaubnis. § 553 Abs. 1 BGB sagt: Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, kann er von Ihnen die Erlaubnis verlangen.

Drei Voraussetzungen müssen zusammenkommen:

• Es geht nur um einen Teil der Wohnung – der Mieter behält selbst den Gewahrsam, etwa indem er ein Zimmer untervermietet und in der Wohnung wohnen bleibt.
• Das berechtigte Interesse ist nach Vertragsschluss entstanden.
• Es liegt kein wichtiger Grund zur Ablehnung vor (siehe unten).

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, ist Ihr Ermessen gebunden: Sie müssen die Erlaubnis erteilen. Als berechtigtes Interesse gelten wirtschaftliche oder persönliche Gründe von einigem Gewicht – etwa der Wunsch des Mieters, durch einen Untermieter Mietkosten zu senken, der Einzug eines Partners oder WG-Mitbewohners oder ein längerer berufs- oder ausbildungsbedingter Auswärtsaufenthalt.

Wann dürfen Sie die Untervermietung verweigern?

Ablehnen dürfen Sie die Erlaubnis nur, wenn ein wichtiger Grund vorliegt (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das Gesetz nennt drei Fälle:

• In der Person des Dritten liegt ein wichtiger Grund – etwa erhebliche frühere Pflichtverletzungen oder konkrete Anhaltspunkte, dass von dieser Person Störungen ausgehen.
• Der Wohnraum würde übermäßig belegt (Überbelegung).
• Ihnen ist die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten (sonstiger wichtiger Grund).

Wichtig: Die schlichte Ablehnung „ich will keinen Fremden im Haus“ genügt nicht. Es muss ein konkreter, in der Person oder der Situation liegender Grund sein. Bei der Gesamtüberlassung der Wohnung gilt § 553 BGB nicht – hier brauchen Sie nach § 540 BGB ohnehin zustimmen oder nicht, ohne an den Erlaubnisanspruch gebunden zu sein.

Achtung: Verweigern Sie die Erlaubnis zu Unrecht, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB) und Ihnen unter Umständen auf Schadensersatz haften (etwa für entgangene Untermiete). Umgekehrt ist die Überlassung der ganzen Wohnung ohne Ihre Erlaubnis ein Kündigungsgrund: Sie können abmahnen und bei fortgesetzter unbefugter Gebrauchsüberlassung fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB).

Untermietzuschlag: Wann dürfen Sie mehr verlangen?

Ist Ihnen die Überlassung nur bei einer angemessenen Mieterhöhung zuzumuten, dürfen Sie die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter einem Untermietzuschlag zustimmt (§ 553 Abs. 2 BGB). Der Zuschlag soll die zusätzliche Abnutzung und die intensivere Nutzung der Wohnung ausgleichen.

In der Praxis gelten Zuschläge von etwa 10 bis 20 Prozent der auf den Untermieter entfallenden Miete als angemessen. Ein pauschaler Aufschlag ohne sachlichen Grund ist unzulässig – der Zuschlag muss sich an der konkreten Mehrbelastung orientieren.

Teil vs. ganze Wohnung: Was Sie müssen und was Sie dürfen

Konstellation	Rechtsgrundlage	Müssen Sie erlauben?	Wann dürfen Sie ablehnen?
Teil der Wohnung, berechtigtes Interesse nach Vertragsschluss	§ 553 Abs. 1 BGB	Ja – Anspruch des Mieters	Nur aus wichtigem Grund: Person des Dritten, Überbelegung, Unzumutbarkeit (§ 553 Abs. 1 S. 2)
Teil der Wohnung, Überlassung nur bei Mieterhöhung zumutbar	§ 553 Abs. 2 BGB	Ja, gegen angemessenen Untermietzuschlag	Wenn der Mieter den angemessenen Zuschlag verweigert
Ganze Wohnung	§ 540 BGB	Nein – kein gesetzlicher Anspruch	Nach freiem Ermessen; Überlassung ohne Erlaubnis = Kündigungsgrund
Gewerbliche Kurzzeitvermietung (z. B. Airbnb)	§ 553 BGB (BGH)	Nein – regelmäßig kein berechtigtes Interesse	Stets; ohne Zustimmung = unbefugte Gebrauchsüberlassung

Schritt für Schritt: So gehen Sie mit einer Anfrage um

1. Anfrage prüfen – Wer soll einziehen (Name), für welchen Zeitraum, und liegt ein Teil oder die ganze Wohnung vor?
2. Berechtigtes Interesse einordnen – Ist es nach Vertragsschluss entstanden und von einigem Gewicht? Bei Teil-Untervermietung mit berechtigtem Interesse besteht ein Anspruch.
3. Wichtigen Grund prüfen – Gibt es einen Grund in der Person des Dritten, droht Überbelegung, ist Ihnen die Überlassung unzumutbar?
4. Über Untermietzuschlag entscheiden – Falls Ihnen die Überlassung nur mit Mehrbelastung zumutbar ist, knüpfen Sie die Erlaubnis an einen angemessenen Zuschlag (§ 553 Abs. 2 BGB).
5. Schriftlich entscheiden – Erteilen oder verweigern Sie die Erlaubnis nachweisbar, mit Begründung bei Ablehnung, benennen Sie Person und Zeitraum.

Häufige Fehler

• Grundlos ablehnen. Bei Teil-Untervermietung mit berechtigtem Interesse besteht ein Anspruch – eine Ablehnung ohne wichtigen Grund kann den Mieter zur Sonderkündigung und zu Schadensersatz berechtigen.
• Pauschalen Zuschlag fordern. Der Untermietzuschlag muss sich an der tatsächlichen Mehrbelastung orientieren (§ 553 Abs. 2 BGB), nicht an einem Wunschbetrag.
• Teil und Ganzes verwechseln. Der Erlaubnisanspruch gilt nur für einen Teil. Die ganze Wohnung müssen Sie nie erlauben.
• Ohne Abmahnung fristlos kündigen. Bei unbefugter Untervermietung ist vor der fristlosen Kündigung regelmäßig eine Abmahnung nötig (§ 543 Abs. 3 BGB).
• Die Entscheidung nicht dokumentieren. Halten Sie Anfrage, Begründung, Erlaubnis und Zuschlag schriftlich fest – das ist im Streitfall Ihr Nachweis.

Mit HausMaus geht das einfacher

In HausMaus erreicht Sie die Untermiete-Anfrage Ihres Mieters samt Begründung direkt im Mietverhältnis; Sie entscheiden mit einem Schritt über Erteilen oder Verweigern und können bei der Ablehnung Ihren wichtigen Grund festhalten. Erlaubnis, benannte Person und ein vereinbarter Untermietzuschlag bleiben dem Mietverhältnis zugeordnet im Dokumenten-Speicher dokumentiert. Über die Nachrichtenfunktion klären Sie Rückfragen mit dem Mieter, ohne dass etwas verloren geht.

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