Mietpreisbremse prüfen: Zahle ich zu viel Miete? (2026)
Aktualisiert 14.6.2026 · HausMaus Redaktion
In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen (§ 556d BGB). Liegt Ihre Miete darüber, können Sie per qualifizierter Rüge (§ 556g BGB) den zu viel gezahlten Betrag zurückfordern – seit der Reform rückwirkend bis zu 30 Monate, wenn die Rüge rechtzeitig erfolgt. Die Mietpreisbremse gilt bis zum 31. Dezember 2029.
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse begrenzt, was ein Vermieter bei der Neuvermietung verlangen darf. In einem Gebiet, das die Landesregierung per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat, darf die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB).
Liegt Ihre Miete darüber, ist der überschießende Teil unwirksam. Sie müssen ihn nicht zahlen – und bereits gezahlte Beträge können Sie unter bestimmten Voraussetzungen zurückfordern.
Gilt die Mietpreisbremse für meine Wohnung?
Zwei Bedingungen müssen erfüllt sein:
- Ausgewiesenes Gebiet. Ihre Stadt oder Ihr Stadtteil muss per Landesverordnung als angespannter Wohnungsmarkt festgelegt sein. Mit der Verlängerung 2025 wurde der Anwendungsbereich auf rund 627 Kommunen ausgeweitet.
- Neues Mietverhältnis. Die Mietpreisbremse greift bei Vertragsbeginn, nicht bei laufenden Mieterhöhungen in einem bestehenden Vertrag.
Die Mietpreisbremse wurde im Sommer 2025 verlängert und gilt bundesweit bis zum 31. Dezember 2029.
Wie rechne ich nach, ob ich zu viel zahle?
Sie brauchen zwei Zahlen: Ihre vereinbarte Nettokaltmiete pro Quadratmeter und die ortsübliche Vergleichsmiete für eine vergleichbare Wohnung. Die Vergleichsmiete ergibt sich in der Regel aus dem örtlichen Mietspiegel.
Die zulässige Höchstmiete ist die Vergleichsmiete plus 10 %.
| Beispiel | Wert |
|---|---|
| Ortsübliche Vergleichsmiete | 12,00 €/m² |
| Zulässiger Aufschlag (10 %) | 1,20 €/m² |
| Zulässige Höchstmiete | 13,20 €/m² |
| Tatsächlich vereinbart | 15,00 €/m² |
| Zu viel pro m² | 1,80 €/m² |
Bei 70 m² wären das im Beispiel 126 € zu viel pro Monat – Geld, das Sie zurückverlangen können.
Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?
Es gibt feste Ausnahmen. In diesen Fällen darf der Vermieter auch in einem ausgewiesenen Gebiet mehr verlangen:
| Ausnahme | Regel |
|---|---|
| Vormiete (§ 556e BGB) | War die Miete des Vormieters bereits höher als zulässig, darf diese Höhe weitergegeben werden (Bestandsschutz). |
| Neubau (§ 556f BGB) | Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen. |
| Umfassende Modernisierung (§ 556f BGB) | Die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung unterliegt nicht der Begrenzung. |
Wichtig: Beruft sich der Vermieter auf eine dieser Ausnahmen, muss er Sie vor Ihrer Vertragsunterschrift unaufgefordert in Textform darüber informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Versäumt er diese Auskunft, kann er sich auf die Ausnahme nicht berufen – und die normale Obergrenze von 10 % gilt.
Wie hole ich zu viel gezahlte Miete zurück?
Das entscheidende Werkzeug ist die qualifizierte Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB). Das ist eine schriftliche Beanstandung an den Vermieter in Textform – Brief, E-Mail oder Fax genügen (§ 126b BGB).
Ab dem Zugang der Rüge haben Sie einen Anspruch auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Beträge. Seit der Reform 2019 ist die Rückforderung rückwirkend bis zu 30 Monate ab Mietbeginn möglich, sofern die Rüge innerhalb dieser 30 Monate erhoben wird.
Achtung: Die 30-Monats-Frist läuft ab Mietbeginn. Wer zu lange wartet, kann nur noch ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückfordern, nicht mehr rückwirkend. Prüfen Sie Ihre Miete daher früh und erheben Sie die Rüge zeitnah.
Häufige Fehler
- Zu lange warten. Die rückwirkende Rückforderung bis zu 30 Monaten ist an die Frist ab Mietbeginn gebunden. Spätes Handeln kostet bares Geld.
- Nur mündlich beanstanden. Die Rüge braucht Textform. Ein Gespräch reicht nicht und ist später nicht beweisbar.
- Die Bruttomiete vergleichen. Verglichen wird die Nettokaltmiete pro Quadratmeter, nicht die Warmmiete mit Nebenkosten.
- Ausnahmen ungeprüft hinnehmen. Behauptet der Vermieter eine höhere Vormiete oder eine Modernisierung, ohne Sie vor Vertragsschluss in Textform informiert zu haben, greift die Ausnahme nicht.
Mit HausMaus geht das einfacher
HausMaus ist für Mieter kostenlos und enthält eine Mietpreisbremse-Prüfung. Die App vergleicht Ihre Miete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete und zeigt, ob sie die gesetzliche Obergrenze nach § 556d BGB überschreitet. So sehen Sie auf einen Blick, ob Sie zu viel zahlen – und haben die Grundlage, um eine Rüge nach § 556g BGB zu erheben.
Häufige Fragen
Wie viel darf die Miete über der Vergleichsmiete liegen?
In einem Gebiet mit Mietpreisbremse darf die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Alles darüber ist unwirksam – Sie müssen den überschießenden Teil nicht zahlen.
Wie hole ich zu viel gezahlte Miete zurück?
Mit einer qualifizierten Rüge in Textform an den Vermieter (§ 556g Abs. 2 BGB). Ab Zugang der Rüge können Sie zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Seit der Reform 2019 ist eine Rückforderung rückwirkend bis zu 30 Monate ab Mietbeginn möglich, wenn die Rüge innerhalb dieser Frist erfolgt.
Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?
Sie greift nicht bei Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung und wenn die Vormiete bereits höher war (Bestandsschutz, §§ 556e, 556f BGB).
Muss der Vermieter mir die Vergleichsmiete oder Ausnahme nennen?
Ja. Beruft sich der Vermieter auf eine Ausnahme (Vormiete, Neubau, Modernisierung), muss er Sie vor Ihrer Vertragserklärung unaufgefordert in Textform darüber informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Fehlt diese Auskunft, kann er sich nicht auf die Ausnahme berufen.
Bis wann gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse wurde im Sommer 2025 verlängert und gilt bis zum 31. Dezember 2029. Welche Gebiete betroffen sind, legt die jeweilige Landesregierung per Verordnung fest.
Brauche ich einen Anwalt, um die Rüge zu erheben?
Nein. Die Rüge können Sie selbst in Textform (Brief, E-Mail, Fax) verfassen. Sie muss klar zum Ausdruck bringen, dass Sie die Höhe der Miete als Verstoß gegen die Mietpreisbremse beanstanden. Eine Begründung mit der Vergleichsmiete erhöht Ihre Erfolgsaussichten.
Quellen
Dieser Ratgeber stützt sich auf den Gesetzestext und amtliche Quellen. Die zitierten Paragrafen kannst du hier im Original nachlesen: