Wohnungsbesichtigung dulden: Was Mieter müssen (2026)

Was heißt „Besichtigung dulden"?

Wenn dein Vermieter die Wohnung verkaufen oder nach deiner Kündigung neu vermieten will, darf er sie Kauf- oder Mietinteressenten zeigen – und du musst diese Besichtigungen in einem zumutbaren Rahmen zulassen. Das ist deine Duldungspflicht. Sie ist aber kein Freibrief: Sobald du den Mietvertrag unterschrieben hast, hast du das alleinige Hausrecht über die Wohnung (Art. 13 GG, § 535 BGB). Du allein entscheidest, wer wann hineinkommt.

Die wichtigste Tatsache vorweg: Es gibt keinen eigenen Paragrafen für die Besichtigung und keine feste Frist im Gesetz. Beides ergibt sich aus der Rechtsprechung. Daraus folgt der Maßstab: rechtzeitige Ankündigung, zumutbare Zeiten und begrenzte Häufigkeit – Termine in Absprache, kein eigenmächtiger Zutritt.

Wann darf der Vermieter überhaupt besichtigen? (§ 535 BGB)

Der Vermieter braucht ein berechtigtes Interesse. Beim Thema Besichtigung sind das vor allem:

• Geplanter Verkauf – um die Wohnung Kaufinteressenten zu zeigen.
• Neuvermietung – wenn das Mietverhältnis gekündigt ist und ein Nachmieter gesucht wird.

Ohne solchen konkreten Anlass gibt es kein Zutrittsrecht. Eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter ein allgemeines oder anlassloses Besichtigungs- recht einräumt, ist unwirksam – der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass es kein generelles Zutrittsrecht des Vermieters gibt (BGH, Urteil vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13).

Wie oft und wie lange musst du Besichtigungen dulden?

Hier kommt es auf die Zumutbarkeit an: Die Wohnung darf nur so oft betreten werden, wie es wirklich nötig ist. Die Gerichte geben Orientierungswerte:

• Häufigkeit: rund ein bis drei Termine pro Monat mit vorausgewählten Interessenten gelten als zumutbar. Mehr als drei Termine im Monat sind in der Regel unzumutbar.
• Dauer: ein Termin soll überschaubar bleiben. Das LG Frankfurt am Main hat bei einem Verkauf drei Termine pro Monat zwischen 19 und 20 Uhr mit je höchstens 45 Minuten für zumutbar gehalten (für einen berufstätigen Mieter).
• Massenbesichtigungen mit vielen Interessenten gleichzeitig oder ständig neue Termine in kurzer Folge musst du nicht hinnehmen.

Welche Ankündigung kannst du verlangen?

Eine feste Frist steht in keinem Paragrafen. Üblich sind nach der Rechtsprechung:

• Regulär: etwa drei bis vier Tage Vorlauf.
• Ausnahmefall: bei nicht berufstätigen Mietern kann eine Ankündigung 24 Stunden vorher genügen.

Die Termine sollen zu zumutbaren Zeiten liegen: werktags zu üblichen Tageszeiten, nicht an Sonn- und Feiertagen, nicht früh morgens, spätabends oder mitten in der Nacht. Berufstätige dürfen verlangen, dass Termine in ihren Feierabend gelegt werden.

Achtung: Eine Duldungspflicht heißt nicht, dass du dich allem fügen musst – aber sie heißt auch, dass du angekündigte, zumutbare Termine nicht grundlos blockieren darfst. Wer berechtigte, korrekt angekündigte Besichtigungen beharrlich verweigert, riskiert Schadensersatz und im Extremfall eine Kündigung durch den Vermieter. Umgekehrt ist ein unangekündigter oder eigenmächtiger Zutritt verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) – den musst du nicht hinnehmen.

Termine in Absprache vereinbaren: Schritt für Schritt

1. Anlass und Ankündigung prüfen – Liegt ein echter Verkaufs- oder Neuvermietungsgrund vor. Wurde der Termin rechtzeitig und mit konkreter Zeit angekündigt.
2. Passenden Zeitpunkt abstimmen – Schlage selbst Zeitfenster vor, die in deinen Tagesablauf passen. Termine werden vereinbart, nicht einseitig diktiert.
3. Häufigkeit im Blick behalten – Bündle Interessenten möglichst auf wenige Termine. Bei mehr als drei Terminen im Monat darfst du gegensteuern.
4. Du musst nicht persönlich da sein – du kannst eine Vertrauensperson bestimmen, die öffnet und dabei ist. Einen Schlüssel an Vermieter oder Makler für Zutritt in deiner Abwesenheit musst du nicht herausgeben.
5. Fotos und Privatsphäre klären – Fotos deiner eingerichteten Wohnung für Anzeigen nur mit deiner Zustimmung. Räume persönliche Gegenstände vorher weg.
6. Alles schriftlich festhalten – Anlass, Datum, Uhrzeit und Dauer per Nachricht bestätigen, damit im Streit klar ist, was vereinbart war.

Was du dulden musst – und was du ablehnen darfst

Zumutbar (nach Ankündigung dulden)	Was du ablehnen darfst
Besichtigung bei konkretem Verkauf oder Neuvermietung	Anlasslose Besichtigung „auf Vorrat" ohne Verkaufs-/Vermietungsabsicht
Etwa ein bis drei Termine pro Monat in Absprache	Mehr als drei Termine im Monat / Massenbesichtigungen
Werktags zu üblichen Zeiten, überschaubare Dauer (z. B. bis 45 Min.)	Termine an Sonn-/Feiertagen oder zur Unzeit
Du bestimmst eine Vertrauensperson, wenn du verhindert bist	Zutritt in deiner Abwesenheit ohne deine Zustimmung
Fotos leerer Räume nach Absprache	Fotos deiner eingerichteten Wohnung ohne Zustimmung

Häufige Fehler

• Jeden Termin sofort akzeptieren – du darfst Zeit und Häufigkeit mitbestimmen; Termine werden vereinbart, nicht vorgeschrieben.
• Aus Ärger alle Termine blockieren – berechtigte, angekündigte Besichtigungen musst du dulden, sonst drohen Nachteile.
• Schlüssel an den Makler geben – damit gibst du dein Hausrecht für die Wohnung in deiner Abwesenheit aus der Hand; du bist dazu nicht verpflichtet.
• Fotos ungefragt zulassen – Aufnahmen deiner eingerichteten Wohnung gehören nur mit deiner Zustimmung in eine Anzeige.
• Nur mündlich vereinbaren – ohne schriftliche Spur lässt sich später nicht belegen, was zu Anlass, Zeit und Häufigkeit abgesprochen war.

Mit HausMaus geht das einfacher

Mit HausMaus stimmst du Besichtigungstermine über die integrierte Nachrichtenfunktion schriftlich mit deinem Vermieter ab – Anlass, Datum, Uhrzeit und Dauer sind so für beide Seiten nachweisbar festgehalten. Der Fristen-Tracker behält angekündigte Termine und Ankündigungsfristen im Blick, und im Dokumentenarchiv liegen Mietvertrag und Schriftverkehr griffbereit, falls es um deine Rechte geht: angemessene Ankündigung, keine unangekündigten oder übermäßigen Besichtigungen. Für Mieter ist HausMaus kostenlos.

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