Wohnungsübergabe beim Auszug: Mieter-Checkliste (2026)

Was ist die Wohnungsübergabe beim Auszug?

Die Wohnungsübergabe ist der Termin, an dem du die Mietwohnung am Ende des Mietverhältnisses an den Vermieter zurückgibst. Dabei werden gemeinsam der Zustand der Wohnung, die Zählerstände und die Schlüssel aufgenommen – idealerweise in einem Übergabeprotokoll.

Das Wichtigste vorweg: Dieses Protokoll ist dein zentrales Beweismittel im Streit um die Kaution. Und: Für normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch haftest du nicht (§ 538 BGB). Du gibst die Wohnung „besenrein“ und in vertragsgemäßem Zustand zurück – nicht wie neu.

Wofür haftest du – und wofür nicht (§§ 535, 538 BGB)?

Während der Mietzeit darfst du die Wohnung vertragsgemäß nutzen (§ 535 BGB). Die dabei entstehende normale Abnutzung ist mit der Miete bereits abgegolten: Für Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch musst du nicht aufkommen (§ 538 BGB).

Normale Abnutzung – du haftest nicht	Schaden – du kannst haften
Leichte Laufspuren im Teppich oder Boden	Brandlöcher im Teppich
Kleine Kratzer im Parkett	Tiefe Kerben, zersplittertes Parkett
Verblasste oder vergilbte Wandfarbe	Großflächige, nicht entfernbare Flecken
Dübellöcher in üblichem Maß	Übermäßig viele oder unfachmännisch gebohrte Löcher
Kalkspuren an Armaturen	Zerbrochene Fliesen, beschädigte Sanitärobjekte

Will der Vermieter etwas von deiner Kaution einbehalten, muss er beweisen, dass ein echter Schaden vorliegt und dass er während deiner Mietzeit entstanden ist. Diese Beweislast liegt vollständig bei ihm. Genau deshalb ist ein Einzugsprotokoll für dich wertvoll: Es belegt, in welchem Zustand du die Wohnung übernommen hast.

Muss ich beim Auszug renovieren?

Nicht automatisch. Eine Pflicht zu Schönheitsreparaturen (Streichen, Tapezieren) hast du nur, wenn dein Mietvertrag dafür eine wirksame Klausel enthält. Der BGH hat viele dieser Klauseln für unwirksam erklärt, unter anderem:

• Starre Fristen („alle drei Jahre renovieren“) ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand sind unwirksam.
• Wurde dir die Wohnung unrenoviert übergeben, kann der Vermieter die Schönheitsreparaturen nur wirksam übertragen, wenn er dafür einen angemessenen Ausgleich gewährt hat – sonst ist die Klausel unwirksam.

Ist die Klausel unwirksam, bleibt die Renovierungspflicht beim Vermieter – du musst nicht streichen. Prüfe deinen Vertrag im Zweifel, bevor du Geld und Arbeit investierst.

Achtung: Unterschreibe bei der Übergabe niemals eine Bestätigung für Schäden oder Mängel, die du nicht verursacht hast – und keine Verzichtserklärung auf deine Kaution. Eine einmal abgegebene Unterschrift kann später kaum noch entkräftet werden. Wenn du mit einem Punkt im Protokoll nicht einverstanden bist, lass ihn streichen oder vermerke deinen Widerspruch direkt im Protokoll.

Was gehört ins Übergabeprotokoll beim Auszug?

1. Datum und Ort der Übergabe sowie die Namen aller anwesenden Personen.
2. Zählerstände für Strom, Gas und Wasser – gemeinsam abgelesen.
3. Anzahl der zurückgegebenen Schlüssel, je Art einzeln (Wohnung, Haustür, Keller, Briefkasten, Garage).
4. Raum für Raum der Zustand – nur tatsächlich vorhandene Mängel, konkret beschrieben.
5. Fotos zu jedem strittigen Punkt, datiert.
6. Unterschrift beider Parteien – aber nur, wenn das Protokoll korrekt ist.

Behalte unbedingt eine Kopie des unterschriebenen Protokolls und sichere deine Fotos.

Häufige Fehler

• Ohne Protokoll übergeben – dann steht später Aussage gegen Aussage.
• Schäden bestätigen, die schon vorher da waren – gleiche sie mit dem Einzugsprotokoll ab.
• Zählerstände nicht notiert – führt zu Streit über die letzte Nebenkostenabrechnung.
• Renoviert, obwohl die Klausel unwirksam war – verschenkte Zeit und Geld.
• Kein Beleg für die Schlüsselrückgabe – der Vermieter könnte das Mietende bestreiten.
• Keine Kopie behalten – im Streit fehlt dir dein wichtigstes Beweismittel.

Mit HausMaus geht das einfacher

HausMaus ist für Mieter kostenlos und führt dich durch die Wohnungsübergabe beim Auszug. Eine Umzugs-Checkliste erinnert dich an Schlüssel, Zählerstände, Schönheitsreparaturen und die Kautionsfrist, bevor der Termin ansteht. Das digitale Übergabeprotokoll hält Zählerstände, vorhandene Mängel und übergebene Schlüssel mit Fotos fest; du prüfst es und unterschreibst erst, wenn alles stimmt. Beide Seiten signieren digital, und das fertige PDF landet in deinem Dokumenten-Vault – als Beweismittel, das deine Kaution schützt.