Mietkaution: Wie viel ist erlaubt? (2026)

Was ist die Mietkaution?

Die Mietkaution ist eine Sicherheit, die Sie dem Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses stellen. Sie soll mögliche Ansprüche absichern – etwa offene Miete, geschuldete Nebenkosten oder Schäden über die normale Abnutzung hinaus. Solange nichts davon eintritt, bekommen Sie die Kaution nach dem Auszug vollständig zurück.

Das Wichtigste vorweg: Die Kaution ist gesetzlich begrenzt, Sie müssen sie nicht auf einen Schlag zahlen, und das Geld bleibt wirtschaftlich Ihres. Die Regeln stehen in § 551 BGB und schützen Sie als Mieter.

Wie hoch darf die Kaution sein? (§ 551 Abs. 1 BGB)

Bei Wohnraum darf die Mietkaution höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Die Nettokaltmiete ist die reine Miete für die Wohnung – ohne Betriebs- und Heizkosten (Nebenkosten). Maßgeblich ist also nicht die Warmmiete, sondern nur der Mietanteil ohne Nebenkosten.

Ein einfaches Rechenbeispiel:

Posten	Betrag
Nettokaltmiete	800 €
Nebenkosten (Vorauszahlung)	200 €
Warmmiete	1.000 €
Höchstzulässige Kaution (3 × Nettokaltmiete)	2.400 €

Die Kaution berechnet sich hier aus 3 × 800 € = 2.400 € – nicht aus der Warmmiete von 1.000 €. Eine an die Warmmiete gekoppelte Kaution wäre zu hoch.

Darf ich die Kaution in Raten zahlen? (§ 551 Abs. 2 BGB)

Ja. Sie dürfen die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB). Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren jeweils mit den folgenden Mietzahlungen. Bei 2.400 € Kaution zahlen Sie also dreimal 800 €.

Dieses Recht ist gesetzlich garantiert. Der Vermieter darf es nicht im Vertrag ausschließen, und er darf die Wohnungsübergabe nicht davon abhängig machen, dass Sie die volle Summe sofort zahlen. Eine Klausel wie „Die Kaution ist vor Einzug vollständig zu hinterlegen" ist insoweit unwirksam.

Achtung: Sie schulden nie mehr als drei Nettokaltmieten. Verlangt der Vertrag eine höhere Kaution – etwa vier Monatsmieten oder eine Kaution auf Basis der Warmmiete –, ist die Vereinbarung für den übersteigenden Teil unwirksam (§ 551 Abs. 1 und 4 BGB). Den zu viel gezahlten Teil können Sie zurückfordern; den überhöhten Anteil müssen Sie gar nicht erst zahlen.

Wo muss der Vermieter die Kaution verwahren? (§ 551 Abs. 3 BGB)

Der Vermieter muss eine Barkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen – also auf einem separaten Konto, nicht auf seinem Privatkonto (§ 551 Abs. 3 BGB). Das schützt Ihr Geld, falls der Vermieter zahlungsunfähig wird: Es fällt nicht in seine Insolvenzmasse.

Die Anlage muss außerdem verzinst erfolgen, üblicherweise zum Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen stehen Ihnen zu und erhöhen die Kaution – Sie bekommen sie am Ende mit zurück. Legt der Vermieter die Kaution nicht ordnungsgemäß oder gar nicht verzinst an, können Sie die Zinsen dennoch verlangen, die bei korrekter Anlage angefallen wären.

Welche Formen der Kaution gibt es?

Die Kaution muss nicht zwingend Bargeld sein. Üblich sind drei Formen – die Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten gilt bei allen:

Form	Wie es funktioniert	Für Sie
Barkaution / Kautionskonto	Sie zahlen Geld, der Vermieter legt es getrennt und verzinst an (§ 551 Abs. 3 BGB)	Geld ist gebunden, aber verzinst; Zinsen gehören Ihnen
Mietkautionsbürgschaft	Eine Bank oder Versicherung bürgt gegen Gebühr	Kein Kapital gebunden, aber laufende Gebühr
Verpfändung eines Sparguthabens	Sie verpfänden ein eigenes Sparbuch zugunsten des Vermieters	Geld bleibt auf Ihrem Konto und wird verzinst

Welche Form gilt, vereinbaren Sie mit dem Vermieter. Sie können eine bestimmte Form anbieten, ein gesetzlicher Anspruch auf eine bestimmte Variante besteht aber nicht.

Häufige Fehler

• Kaution auf Basis der Warmmiete berechnen. Grundlage sind allein die drei Nettokaltmieten, nicht die Miete inklusive Nebenkosten.
• Die volle Summe sofort zahlen, obwohl Raten zustehen. Ihr Ratenrecht aus § 551 Abs. 2 BGB können Sie immer nutzen.
• Eine überhöhte Kaution akzeptieren. Mehr als drei Nettokaltmieten müssen Sie nicht zahlen – der übersteigende Teil ist unwirksam.
• Nicht nachfragen, wo die Kaution liegt. Sie haben Anspruch auf eine getrennte, verzinste Anlage und dürfen einen Nachweis verlangen.

Wie Sie die Kaution am Ende des Mietverhältnisses wieder zurückbekommen – inklusive Prüffrist und Zinsen –, lesen Sie im Ratgeber Kaution zurückfordern.

Mit HausMaus geht das einfacher

HausMaus führt für Sie einen Kaution-Tracker (§ 551 BGB): Er hält fest, wie hoch Ihre Kaution ist, was Sie eingezahlt haben, von wem und auf welcher Kontoart sie verwahrt wird und welche Zinsen anfallen. So ist von Anfang an dokumentiert, was vereinbart wurde – und beim Auszug lässt sich die Kaution leicht und vollständig zurückfordern. Alle Belege liegen zusammen mit Ihrer Mietakte im Dokumenten-Tresor. Für Mieter ist HausMaus kostenlos.

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