Staffelmiete und Indexmiete prüfen (2026)

Was sind Staffelmiete und Indexmiete?

Staffelmiete und Indexmiete sind zwei Sonderformen der Miete, bei denen künftige Erhöhungen schon im Mietvertrag vereinbart sind. Sie laufen nicht über das übliche Verfahren der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) – wie das geht, liest du im Ratgeber Mieterhöhung prüfen.

Die wichtigste Tatsache zuerst: Auch eine vereinbarte Staffel- oder Indexmiete ist an feste gesetzliche Voraussetzungen gebunden. Stimmt eine davon nicht, ist die Erhöhung unwirksam – und du musst sie nicht zahlen. Bei der Indexmiete kommt hinzu, dass die Erhöhung erst geschuldet ist, nachdem der Vermieter sie ordnungsgemäß erklärt hat.

Ist meine Staffelmiete zulässig? (§ 557a BGB)

Eine Staffelmiete legt für bestimmte Zeiträume unterschiedliche, im Voraus festgelegte Mieten fest. Damit sie wirksam ist, müssen vier Punkte stimmen:

1. Feste Eurobeträge. Jede Stufe muss als konkreter Geldbetrag im Vertrag stehen – „ab 1. Januar 2027: 920 €". Eine reine Prozentangabe genügt nicht (§ 557a Abs. 1 BGB).
2. Mindestens 12 Monate je Stufe. Zwischen zwei Stufen muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557a Abs. 1 BGB).
3. Schriftform. Die Vereinbarung muss schriftlich getroffen sein.
4. Keine zusätzliche Erhöhung. Während der Laufzeit sind Mieterhöhungen nach §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB).

Stimmt einer dieser Punkte nicht, ist die betroffene Staffel unwirksam – dann gilt die zuletzt wirksam vereinbarte Miete weiter.

Ist meine Indexmiete korrekt erhöht? (§ 557b BGB)

Bei der Indexmiete ist die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistisches Bundesamt gekoppelt. Steigt der Index, kann der Vermieter die Miete anpassen – aber nur, wenn er es richtig macht:

1. Höchstens einmal im Jahr. Zwischen zwei Anpassungen muss die Miete mindestens 12 Monate unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 BGB).
2. Erklärung in Textform. Die Erhöhung muss der Vermieter aktiv in Textform erklären – Brief, E-Mail oder Fax (§ 557b Abs. 3 BGB). Sie tritt nicht automatisch ein.
3. Alter und neuer Index plus neue Miete. Die Erklärung muss die eingetretene Änderung des Preisindex – also den alten und den neuen Indexwert – sowie die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag nachvollziehbar angeben (§ 557b Abs. 3 BGB).
4. Keine zusätzliche Erhöhung. Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist während der Laufzeit ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 BGB).

Achtung: Eine Indexerhöhung ist erst mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang einer ordnungsgemäßen, nachrechenbaren Erklärung geschuldet (§ 557b Abs. 3 BGB). Zahle nicht mehr, bevor du die Erklärung geprüft hast – ohne Angabe von altem und neuem Indexwert ist die Erhöhung nicht fällig.

Wie rechne ich eine Indexerhöhung nach?

Maßgeblich ist die prozentuale Veränderung des VPI, angewendet auf die Ausgangsmiete. Die Formel:

neue Miete = alte Miete × (aktueller VPI ÷ Basis-VPI)

Der Basis-VPI ist der Indexstand zum Zeitpunkt der letzten Festsetzung (Vertrags- beginn oder letzte Erhöhung), der aktuelle VPI der Stand zum Erhöhungszeitpunkt.

Ein Rechenbeispiel:

Wert	Beispiel
Alte Nettokaltmiete	800,00 €
Basis-VPI (letzte Festsetzung)	112,0
Aktueller VPI	118,5
Index-Veränderung	+5,80 %
Neue Miete (800 × 118,5 ÷ 112,0)	846,43 €

Rechne immer selbst nach. Stimmt der vom Vermieter genannte neue Indexwert nicht mit dem amtlichen VPI des Statistisches Bundesamt überein oder weicht die errechnete Miete ab, kannst du der Erhöhung in dieser Höhe widersprechen.

Staffelmiete oder Indexmiete – was prüfe ich jeweils?

Prüfpunkt	Staffelmiete (§ 557a)	Indexmiete (§ 557b)
Form der Erhöhung	feste Eurobeträge im Vertrag	an VPI gekoppelt, in Textform erklärt
Mindestabstand	12 Monate je Stufe	12 Monate zwischen Anpassungen
Automatisch wirksam?	ja, zum vereinbarten Termin	nein – erst nach Erklärung
Was muss genannt sein?	Betrag und Termin jeder Stufe	alter + neuer Index und neue Miete
§ 558 zusätzlich?	nein	nein
Mietpreisbremse (§ 556d)?	ja – auch je Stufe	ja – bei der Ausgangsmiete

Gilt die Mietpreisbremse auch hier?

Ja. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf auch bei Staffel- und Indexmiete die Ausgangsmiete zu Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen (§ 556d BGB). Bei der Staffelmiete wird zusätzlich jede einzelne Stufe an dieser Grenze gemessen (§ 557a Abs. 4 BGB). Wie du das nachrechnest und zu viel gezahlte Miete zurückforderst, steht im Ratgeber Mietpreisbremse prüfen.

Häufige Fehler von Mietern

• Prozentangaben in der Staffel hinnehmen. Eine Staffel braucht feste Eurobeträge; eine reine Prozentstaffel ist unwirksam (§ 557a Abs. 1 BGB).
• Die Indexerhöhung sofort zahlen. Geschuldet ist sie erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang einer ordnungsgemäßen Erklärung (§ 557b Abs. 3 BGB).
• Den Indexwert nicht nachrechnen. Vergleiche den genannten VPI mit dem amtlichen Wert des Statistisches Bundesamt.
• Die Mietpreisbremse vergessen. Auch eine vertraglich vereinbarte Miete darf die Grenze von 10 % zu Mietbeginn nicht überschreiten (§ 556d BGB).
• Eine zusätzliche § 558-Erhöhung akzeptieren, obwohl sie neben Staffel- oder Indexmiete ausgeschlossen ist.

Mit HausMaus geht das einfacher

HausMaus ist für Mieter kostenlos. Die App prüft, ob ein Staffel- oder Indexschritt korrekt berechnet ist und sich im Rahmen des Gesetzes bewegt, und hilft dir mit dem Mieterhöhungs-Assistenten zu entscheiden, ob du zustimmst oder widersprichst. Zusätzlich prüft die Mietpreisbremse-Prüfung (§ 556d BGB), ob deine Ausgangsmiete die zulässige Grenze einhält, und die Vertragsanalyse erklärt dir die Staffel- oder Indexklausel in deinem Mietvertrag.

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